Eine Erbengemeinschaft entscheidet sich meist, eine gemeinsam geerbte Immobilie zu verkaufen. Oft ist es der einfachste und gerechteste Weg, sich zu einigen. Doch was ist, wenn in der Immobilie noch jemand wohnt, der ein Wohnrecht hat? Mindert das den Wert?
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht bedeutet, dass eine oder auch mehrere Personen befristet oder bis zum Tod in der jeweiligen Immobilie leben dürfen. Auch wenn die Immobilie verkauft wird, bleibt dieses Recht bestehen. Zunächst sollte man aber schauen, welche Art von Wohnrecht besteht.
Befristet oder für immer – welches Wohnrecht liegt vor?
Ein befristetes Wohnrecht ist wie der Name schon sagt, nur für eine bestimmte Zeit gültig. Im Falle eines geplanten Verkaufs kann es sich lohnen, dem Rechteinhaber aufgrund der Befristung eine Abfindung anzubieten, da sich die Immobilie so besser verkaufen lässt. Besteht hingegen ein Wohnrecht auf Lebenszeit, wird dieses „mitverkauft“. So wechselt lediglich der Besitzer, der Bewohner bleibt. Gut zu wissen: Dieser muss dem Verkauf nicht zustimmen und mit seinem Tod wird das Wohnrecht ungültig, es kann nicht übertragen oder vererbt werden.
Sonderfall Zwangsversteigerung
Kommt es aus welchen Gründen auch immer zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, wird das Wohnrecht damit aufgehoben. Die Forderungen der Banken stehen hier vor dem Recht. Der Bewohner erhält eine Abfindung in der Höhe des Wertes, den das Wohnrecht hat. Dieser Wert muss auch beim Verkauf der Immobilie berücksichtigt und vom Gesamtwert abgezogen werden.
Wohnrecht – was ist es wert?
Um den Wert einer Immobilie mit Wohnrecht zu ermitteln, müssen Alter und Geschlecht des Rechteinhabers berücksichtigt werden. Dies geschieht mit der Hilfe von Tabellen, die das Statistische Bundesamt zur Verfügung stellt. Nehmen wir an, ein 75-jähriger Mann wohnt in der Immobilie, die 300.000 Euro wert ist. Er zahlt eine fiktive Nettokaltmiete von 700€ im Monat. Berücksichtigt wird bei der Berechnung zudem seine durchschnittliche Lebenserwartung von 86 Jahren.
Um nun den Wert zu erfahren, wird der sogenannte Kapitalwert Multiplikator mit der Jahresmiete multipliziert (hierbei handelt es sich um eine Kennzahl, die dabei hilft, den Immobilienwert in Verhältnis zu den erzielten Mieteinnahmen zu setzen). Bei unserer Rechnung liegt der Wert bei 8,271. Multipliziert man die Jahresmiete von 8400 Euro mit diesem Wert, erhält man die Summe 69.476 Euro. Um diese Zahl verringert sich also der Wert der Immobilie, der damit bei 230.524 Euro liegt.
Verkauf mit Wohnrecht – so kann es gelingen
Niemand kann wissen, wie alt die Person mit dem lebenslangen Wohnrecht tatsächlich wird. Der Verkäufer kann also nicht voraussagen, wann die Immobilie selbst bewohnt werden kann, das birgt ein gewisses Risiko für den Käufer. Eine Lösung kann sein, das Wohnrecht für eine Einliegerwohnung einzutragen – so kann der Rest vom Eigentümer genutzt werden. Was in Ihrem Fall die günstigste Lösung ist, weiß ein lokaler Qualitätsmakler. Als neutraler Dritter kann er Ihnen helfen, die Erbengemeinschaft aufzulösen, den Wert der Immobilie zu berechnen und falls notwendig, eine Einigung mit dem Inhaber des Wohnrechts zu finden.
Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten wissen, wieviel diese wert ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Hinweis
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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