Die neuen Nachbarn haben das Haus nebenan letztes Jahr für 350.000 Euro gekauft? Dann werden Sie doch sicher denselben Preis verlangen können. Ganz so einfach ist es leider nicht. Wer zum bestmöglichen Preis verkaufen möchte, darf auf eine professionelle Wertermittlung nicht verzichten.
Experten beobachten auf Immobilienportalen immer wieder die gleichen Szenarien: Privatverkäufer stellen Ihre Immobilie zu einem viel zu hohen Preis online, diese bleibt Monate lang im Onlineportal bis irgendwann der Preis gesenkt wird. Doch dann ist es schon zu spät. Kaufinteressenten beobachten den Markt genau und ein Inserat, dass erst monatelang den Ladenhüter spielt und dann im Preis gesenkt wird, vermittelt vor allem eines: Mit der Immobilie stimmt etwas nicht.
Dabei ist die Immobilie meist in einem top Zustand. Der Verkäufer hat lediglich darauf verzichtet, den Preis professionell zu ermitteln. Die meisten Verkäufer tendieren in diesem Fall dazu, den Preis zu hoch anzusetzen. Sie lassen sich durch die vielen Medienberichte über rasend steigende Immobilienpreise blenden und lassen häufig auch den emotionalen Wert, den die Immobilie für sie hat, in die Preisgestaltung einfließen.
Viele Eigentümer nutzen für die Preisermittlung außerdem ein Online-Bewertungstool. Das ist eine gute Möglichkeit, um sich einen ersten Eindruck vom ungefähren Wert zu machen. Verlassen sollte man sich hierauf jedoch nicht, dafür sind die Ergebnisse zu ungenau. Schließlich können individuelle Merkmale der Immobilie nicht mit einbezogen werden. Wie ist die Immobilie geschnitten, wie hochwertig sind die verarbeiteten Fliesen und Böden, gibt es in unmittelbarer Nähe starke Lärmquellen, gibt es eine Badewanne, hat das Bad ein Fenster und wie lang ist die letzte Sanierung her? Ein professioneller Makler gibt eine Werteinschätzung daher nur nach vorheriger Besichtigung der Immobilie ab.
Für die professionelle Wertermittlung gibt es drei anerkannte Verfahren: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei Grundstücken und Eigentumswohnungen, für die es eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Objekte gibt, angewandt. Für das Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Wert der Immobilie getrennt berechnet. Der Grundstückswert wird dabei per Vergleichswertverfahren ermittelt, für den Gebäudewert werden alle Material- und Ausstattungskosten verrechnet. Dieses Verfahren wird häufig bei Einfamilienhäusern angewandt. Das Ertragswertverfahren hingegen wird vor allem bei vermieteten Objekten und Gewerbeimmobilien angewandt. Hier ist entscheidend, wie viel mit der Immobilie erwirtschaftet werden kann.
Der Wert, der am Ende des Bewertungsverfahrens ermittelt wird, ist der sogenannte Realwert. Dieser muss nicht zwangsläufig der Angebotspreis sein. Je nach Objekt und Marktsituation bieten sich unterschiedliche Preisstrategien an. In Zeiten hoher Nachfrage ist zum Beispiel auch ein Bieterverfahren, bei dem der Preis bewusst niedriger angesetzt wird, eine beliebte Option.
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